Chỉ quy định một loại thủ tục bắt buộc công chứng đối với mọi hợp đồng, giao dịch bất động sản

Góp ý vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các ngành chức năng của tỉnh đánh giá Dự thảo Luật đã bảo đảm tính hợp hiến, tính hợp pháp; có tính tương thích với điều ước quốc tế có liên quan; phù hợp với đường lối, chủ trương của Đảng. Bên cạnh đó, có nhiều ý kiến tập trung vào vấn đề công chứng/chứng thực giao dịch liên quan đến bất động sản (BĐS).

Điều 28 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã ghi nhận các quyền của người sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Điểm a, khoản 3 điều này quy định bắt buộc nghĩa vụ của các bên phải công chứng hoặc chứng thực các giao dịch nêu trên. Nhưng, tại điểm b, khoản 3 Điều 28 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định các tổ chức kinh doanh BĐS được quyền lựa chọn công chứng theo yêu cầu. Quy định này đã tồn tại từ Điều 167 Luật Đất đai 2013 và tiếp tục được kế thừa tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Tuy nhiên, theo đồng chí Trần Thị Thuý Nga, Trưởng phòng 9 (Viện KSND tỉnh) thì đây chính là kẽ hở vi hiến của văn bản pháp luật và đã gián tiếp tạo ra hàng loạt bất ổn liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS tại nhiều tỉnh, thành phố trên toàn quốc. Rất nhiều dự án xảy ra tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại kéo dài giữa người dân với chủ đầu tư xuất phát từ việc dự án không đủ hoặc chưa đủ điều kiện về pháp luật nhưng chủ đầu tư vẫn bán cho người dân. Hậu quả là không thể cấp giấy chứng nhận (sổ hồng, sổ đỏ) cho người dân đúng cam kết, gây thiệt hại về quyền và lợi ích cho rất nhiều người mua nhà. Nguyên nhân chính xuất phát từ việc Luật Đất đai 2013 cho phép các công ty kinh doanh BĐS có quyền ký hợp đồng bán nhà cho người dân mà không cần công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán; do vậy không có bất cứ cơ quan nào chịu trách nhiệm rà soát tình trạng pháp lý của dự án khi chủ đầu tư mở bán hàng. Quy định này cũng dẫn đến hàng loạt sai phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS, mất kiểm soát đối với tính minh bạch của thị trường BĐS, gián tiếp tạo kẽ hở cho hành vi trốn thuế của các tổ chức kinh doanh BĐS và chính người mua nhà khi ký hợp đồng mua. Do không bắt buộc chứng thực hợp đồng mua bán nên khi chưa xuất hoá đơn giá trị gia tăng thì hai bên lại đàm phán tự huỷ hợp đồng mua bán cũ để ký bán tiếp chính căn hộ đó cho người tiếp theo nhằm giúp sức người mua đầu tiên trốn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ sang tên tài sản. Vì vậy, cần quy định bắt buộc công chứng đối với toàn bộ các hợp đồng/giao dịch liên quan đến BĐS, không phân biệt chủ thể tham gia giao dịch nhằm bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà và cho chính các tổ chức kinh doanh BĐS, thống nhất kiểm soát giao dịch tài sản trên toàn quốc, ngăn chặn trốn thuế và góp phần minh bạch thị trường BĐS Việt Nam trong tương lai. 

Ngoài ra, qua thực tế áp dụng song song quy định về thủ tục công chứng và thủ tục chứng thực đối với các giao dịch liên quan đến BĐS đã cho thấy rất nhiều vấn đề bất cập. Tình trạng các giao dịch được UBND cấp xã chứng thực trái pháp luật dẫn đến tranh chấp/thiệt hại cho các bên liên quan xảy ra ngày càng nhiều. Việc này một phần xuất phát từ chính các cán bộ cấp xã do kiêm nhiệm và năng lực chuyên môn pháp luật còn hạn chế, còn tồn tại các trường hợp cán bộ gây sách nhiễu phiền hà cho người dân khi làm thủ tục. Ngoài ra, tại những địa bàn vừa có tổ chức hành nghề công chứng, vừa có thể chứng thực hợp đồng/giao dịch liên quan đến BĐS tại UBND xã cùng với sự thiếu minh bạch về thông tin giao dịch đất đai, chồng chéo về thẩm quyền đã tạo kẽ hở cho kẻ gian lợi dụng để thực hiện hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Đó là tình trạng một tài sản được bán cho hai khách hàng do hai cơ quan xác thực là UBND xã chứng thực hợp đồng chuyển nhượng và văn phòng công chứng chứng thực hợp đồng khác. Để khắc phục tình trạng này, đề nghị Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ nên quy định hình thức công chứng các hợp đồng/giao dịch liên quan đến BĐS và giao toàn bộ thẩm quyền cho công chứng viên; bỏ quy định thẩm quyền chứng thực của UBND xã nhằm chấm dứt tình trạng chồng chéo, cắt giảm thủ tục hành chính. Nâng cao chất lượng pháp lý của các hợp đồng/giao dịch BĐS, hạn chế và phòng ngừa rủi ro cho khách hàng, nhất là với những người dân thiếu kinh nghiệm và kiến thức pháp luật, gây mất trị an xã hội./.

Thanh thúy (tổng hợp)