Trước tình trạng dòng vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu tăng nóng, thời gian qua, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam đã có những chỉ đạo sát sao về kiểm soát dòng vốn chảy vào lĩnh vực này từ kênh tín dụng và trái phiếu.
 |
| Giá đất tại thành phố Nam Định thời gian qua tăng mạnh tiềm ẩn nguy cơ sốt đất ảo. |
Thực tế, cho vay BĐS vẫn là một trong những khoản cho vay đem lại lợi nhuận cao của các ngân hàng. Tuy nhiên, lợi nhuận cao đi kèm với rủi ro cao khi thị trường BĐS thời gian qua đang bộc lộ nhiều yếu tố không mấy tích cực. Tỷ lệ đầu cơ cao, giá tăng liên tục nhưng tính thanh khoản thấp là những biểu hiện khiến nhiều ngân hàng phải tạm thời hạn chế cho vay BĐS để đánh giá lại các khoản vay, độ rủi ro và hướng xử lý các khoản nợ, nhằm đảm bảo an toàn cho hệ thống. Mới đây, NHNN Việt Nam đã yêu cầu các tổ chức tín dụng không nới lỏng các điều kiện, đồng thời tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS... Theo đó, yêu cầu các ngân hàng phải lưu ý thường xuyên đánh giá tình hình hoạt động, tài chính, khả năng trả nợ, nhất là đối với các khách hàng có dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS lớn, khách hàng cá nhân có dư nợ cho vay phục vụ đời sống/tiêu dùng lớn, khách hàng chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19 để có biện pháp xử lý phù hợp, nhằm hạn chế rủi ro phát sinh. Ngoài ra, NHNN Việt Nam yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là việc đầu tư trái phiếu doanh nghiệp với mục đích liên quan đến xây dựng, kinh doanh BĐS hoặc tăng quy mô vốn của tổ chức phát hành hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh BĐS; duy trì tỷ lệ nợ xấu nội bảng, nợ bán cho VAMC (Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam) chưa xử lý và các khoản tiềm ẩn trở thành nợ xấu dưới 3% so với tổng dư nợ cho vay, đầu tư. Bên cạnh đó, trong những năm qua, từ năm 2016, NHNN luôn phát đi cảnh báo và kiểm soát chặt hoạt động cho vay BĐS. Đồng thời cũng luôn yêu cầu các ngân hàng dành ra một tỷ lệ nhất định trong tổng dư nợ để cho vay lĩnh vực này nhằm giảm thiểu rủi ro. Vì vậy, tăng trưởng cho vay với lĩnh vực này cũng dần hạ nhiệt từ mức trên 26% trong năm 2018, giảm còn 12% trong năm 2020 và duy trì ở mức này trong năm 2021. Hiện tại, tín dụng BĐS chiếm khoảng 18%-20% trong tổng dư nợ nền kinh tế. Trong cơ cấu tín dụng BĐS, cho vay mua BĐS để sử dụng chiếm 68%, còn lại là kinh doanh BĐS. Theo quy định, trong danh mục cho vay BĐS, NHNN đã “khóa cứng” tỷ lệ 8%, tức tỷ lệ cho vay BĐS không được vượt quá 8% tổng tín dụng chung của các ngân hàng. Nếu vượt hoặc tăng trưởng nóng quá sẽ bị “tuýt còi”. Tại một số ngân hàng việc này đã được áp dụng, cụ thể Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) Chi nhánh Nam Định đã dừng giải ngân khoản vay mua BĐS (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) từ ngày 25-3. Ngân hàng này đang cho các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang đầu tháng 4. Trong khi đó, Ngân hàng TMCP Sài gòn Thương tín (Sacombank) Chi nhánh đã ngừng không cấp tín dụng với lĩnh vực BĐS, ngoại trừ cho vay cán bộ, công nhân viên và người mua, xây, sửa BĐS để ở. Ngân hàng này yêu cầu các đơn vị tập trung cấp tín dụng với các lĩnh vực sản xuất, không thực hiện huy động và cho vay thế chấp tài sản là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng lúc.
Theo đánh giá của các chuyên gia tài chính, việc siết tín dụng BĐS sẽ tác động đến hành vi vay vốn mua đất để đầu cơ, phân lô bán nền, gom đất nông nghiệp mua bán sang tay ngắn và trung hạn. Qua đó, thị trường đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn. Bởi lẽ, phần lớn nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính là vốn vay từ ngân hàng. Tuy nhiên, cần phải có cơ chế để những người thực sự có nhu cầu về nhà ở vẫn có thể tiếp cận được với nguồn vốn vay từ ngân hàng. Hiện tại, mỗi ngân hàng đều có một chiến lược cho vay riêng với các phân khúc khách hàng khác nhau. Tỷ lệ tăng trưởng cho vay BĐS đối với khách hàng cá nhân đã tăng nóng thời gian qua nên hầu hết các ngân hàng muốn hạn chế cho vay lĩnh vực này, để tập trung vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác. Điều này cũng phù hợp với chủ trương của NHNN Việt Nam là kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực kinh doanh BĐS, tập trung các lĩnh vực ưu tiên hỗ trợ nền kinh tế phục hồi sau đại dịch COVID-19. Bên cạnh đó, một số ngân hàng cũng hạn chế cho vay để mua BĐS vì giá nhà đất quá hỗn loạn. Nhiều nơi sốt đất, giá đất tăng liên tục trong thời gian ngắn nên việc định giá, thẩm định giá BĐS để giải ngân cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, thiếu chính xác. Ngoài ra, siết chặt cho vay tín dụng BĐS cũng giúp dòng tiền quay trở lại với ngân hàng, giúp các ngân hàng có lượng huy động vốn lớn để đẩy mạnh triển khai các chương trình tín dụng ưu tiên cho lĩnh vực sản xuất, kinh doanh phục vụ phục hồi sản xuất, kinh doanh. Tính đến hết quý I năm 2022, tổng nguồn vốn huy động đạt 90.620 tỷ đồng, tăng 3.485 tỷ đồng (4,0%) so với đầu năm. Đây là tín hiệu tích cực khi các động thái của ngân hàng đã giúp nắn dòng chảy tín dụng đi đúng hướng, phù hợp hơn với chủ trương, chính sách của Chính phủ. Song song với siết chặt các điều kiện quy định về cho vay BĐS với các chủ đầu tư, các ngân hàng trên địa bàn tỉnh vẫn triển khai các gói vay ưu đãi BĐS đối với cá nhân có nhu cầu thực, cá nhân mua nhà lần đầu, mua nhà để ở như gói vay nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi 4,8%/năm của Ngân hàng CSXH Chi nhánh tỉnh, vay mua BĐS của Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam với lãi suất 4,99%/năm với các khoản vay trước 1-4-2021... Cùng với đó, các ngân hàng sẽ đẩy mạnh khâu kiểm soát, thẩm định, định giá đối với tài sản đảm bảo đối với vốn vay BĐS để đảm bảo đồng vốn sử dụng đúng mục đích. Đồng thời, tiếp tục triển khai cho vay BĐS đối với các dự án đầu tư đã được quy hoạch, phục vụ nhu cầu nhà ở xã hội.
Thời gian tới, thực hiện Nghị quyết số 01 và 02/NQ-CP của Chính phủ, Chỉ thị số 01/CT-NHNN của NHNN Việt Nam về tổ chức thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm trong năm 2022, NHNN Chi nhánh tỉnh sẽ tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, hướng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Không nới lỏng điều kiện cấp tín dụng. Tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp. Cùng với đó, NHNN Chi nhánh tỉnh chỉ đạo các chi nhánh ngân hàng bám sát danh mục các dự án kêu gọi đầu tư của tỉnh, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội để tập trung đầu tư vốn có trọng tâm, trọng điểm, đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn của người dân và doanh nghiệp./.
Bài và ảnh: Đức Toàn
